Подскажите как оценить квартиру?

[Demon]

Вообщем возник вопросик. Как реально оценить квартиру для продажи? Попробовал полазить по инету и посмотреть цены по данному населённому пункту. Жуть. Разброс цен огромный... А как определить сколько просить за хату? Местные риэлторы какие то вялые. Четыре агентства и у всех цены разнятся в сотни тысяч... Подскажите кто сталкивался может с такой темой...

[Dima]

к разным риэлторам обратись...

[GoaD]

А при чем тут риэлторы, обращайся в оценочную компанию, к сертифицированным спецам.

[Demon]

к разным риэлторам обратись...

Так я обратился. Цены отличаются прилично.

[Dima]

А при чем тут риэлторы, обращайся в оценочную компанию, к сертифицированным спецам.

Продавать квартиру кто будет? оценочная компания или риэлтор?

[Demon]

Продавать будет риэлторская контора конечно. Просто цены разнятся от трёх лимонов и до четырёх лимонов. Налог от этого тоже прилично меняется. Сроки продажи реально никто не обозначает. И т.д.

[GoaD]

Он спрашивает как оценить лучше, а не продать, кроме того, продать можно и самому. Ворпос по налогу естественно решаем.
и вообще риэлторы это зло и дармоеды, если б хотя бы несли хоть какую-то ответственность...

[Giggles]

и вообще риэлторы это зло и дармоеды, если б хотя бы несли хоть какую-то ответственность...

Так, ну я бы попросил...

То, что цены разнятся, абсолютно нормально, и пара сотен тысяч - не такая уж большая вилка. Иногда разброс цен составляет 1-2 млн, а иногда и все 4. Все квартиры очень различаются, в одной окна во двор, в другой - на МКАД, одна с отличным ремонтом, другая - убитая, одна на 25-м этаже, другая - на 1-м. Таких факторов масса, и из всех них складывается цена. Ну и не забываем, что каждая вещь стоит ровно столько, сколько за нее готовы дать. То есть предложение играет решающую роль. Пусть у вас убитая однушка на первом этаже, но если на этой улице больше нет подобных квартир, то существуют неплохие шансы, что она продастся лучше, чем другая - в отличном состоянии, но на улице, где еще продаются 20 таких же.
Понимаю, не видя квартиру живьем, нельзя составить полного о ней представления, но, если хочешь, можешь скинуть в личку описание, а я постараюсь просканировать рынок. Если что, то чем подробнее - тем лучше: улица, номер дома, сколько комнат, какой этаж и сколько этажей в доме, прощади комнат, есть ли балкон и лоджия, в каком состоянии, делался ли ремонт и когда и чего именно, что видно из окон, инфраструктура, сколько лет в собственности и на каком основании выдано свидетельство о собственности, свободная продажа или ищется альтернатива...

ПыСы: Если квартира в собственности менее трех лет и надо платить налог на сумму свыше 1 млн, обычно в договоре купли-продажи указывается другая цена. Думаю, в половине, если не больше, всех ДКП, идущих в регистрационную палату, фигурируют квартиры, купленные за 990 тыс.

ПыПыСы: Сроков продажи никто никогда не обозначит, потому что это сродни гаданию на кофейной гуще. Если только квартира не выставляется на 10% ниже ее рыночной стоимости, когда можно смело предсказывать, что она уйдет за пару дней, предугадать ничего не реально. А если какой-то риэлтор уверенно говорит о сроке продаже (при том, что квартира-таки не продается на 10% ниже рыночной стоимости), это повод задуматься о помыслах этого риэлтора.

[GoaD]

А теперь объясни за какие такие заслуги столь высокая маржа? И какие такие риски несет риэлтор при заключении сделки? За что собственно деньги то платить?

[Giggles]

А теперь объясни за какие такие заслуги столь высокая маржа? И какие такие риски несет риэлтор при заключении сделки? За что собственно деньги то платить?

Если речь не о частном маклере (который, в большинстве случаев ни за что не отвечает - кстати, поэтому многие из них меняют симки чаще, чем умываются), а о риэлторе, работающем в агентстве, то маржа, если вдуматься, не такая уж и большая. Львиная часть комиссии идет агентству (которому надо содержать офис, платить зарплату секретарям и т.д.), а сам риэлтор получает процент с этой комиссии, который большим никак не назовешь. И дело не в рисках, а, собственно, в самой работе. Я понимаю, со стороны кажется, что все делается легко, но на самом деле, как при продаже, так и при покупке, проделывается немалая работа. Я не говорю, что ее нельзя проделать самому. Можно. Просто кто-то чинит машину сам, а кто-то идет в сервис.

[Demon]

Блин. Да я понимаю что цены могут быть разными из за тех или иных позиций. Такие моменты как вид из окна, ремонт, дорожная инфраструктура и т.д. Но не могу понять почему цены разнятся на одну и ту же квартиру... Одни говорят примерно 3-3200. Другие говорят 4, но минимум 3800. Разница от 600 до ляма. А мне как поступить? Тем более что есть ведь стрём продешевить. Поставлю 3200 а вдруг она реально стоит 3800. Поставлю 3800 и буду продавать её 10 лет... Потом всё равно скину и продам за 3200. Как оценить так чтоб не прогадать много и тогда можно скинуть те самые 10% и не тянуть долго...

[Giggles]

Обычно делается так: выставляешь подороже. В твоем случае - 3800. Обычно, если цена удачная, за неделю будет пара звонков, значит квартира покупателю в принципе за эту цену интересна. Если пара-тройка звонков в неделю есть, можешь смело оставлять эту цену и ждать "своего" покупателя. Если же спустя одну-две недели увидишь, что звонков нет вообще - верный признак, что надо снижать. Будешь так постепенно снижать, и в какой-то момент пойдут звонки - вот она, реальная цена. Если нет дикой срочности продать, можно так потратить на все немного больше времени, зато и денег побольше заработать

[игрок]

т.е. львиная часть комиссии платится непонятно кому и непонятно за что. а только малая идет на оплату собственно работающего. чем частный маклер отличается от конторы? по сути - ничем. одни, из своей "львиной части", оплачивают услуги хорошего юриста, другие меняют симки. и не те, ни другие реально ни за что не отвечают. может, конечно, в мск работают какие-то другие риелторы, маклеры и прочие, но внимательно читая договор, со всеми сносками и ссылками... короче при любом раскладе ничего не светит от агентства получить. я уж молчу про то, что агентства любят заключать "экслюзивный договор" - типа данную недвижку торгуют только они. и если при продаже проектов услуги агентства вполне оправданы (если считать, то расходы на агентство выливаются примерно в такие же деньги, как если заниматься самостоятельно, а гемора намного меньше), то при продаже 1 квартиры (дома, и т.д.) - агентство нафиг не нужно. нет, конечно, есть разные ситуации, напр, продавать квартиру в другом городе - проще доверить ключи, по договору и т.д. а если более-менее рядом... то эти 3-5% (или сколько берут агентства в мск 30-50? ) можно просто скинуть с цены - быстрее продастся.
зы
речь, есесно, не идет об объектах за оч. крупные суммы - там агентство оправдано более чем.
ззы
если чо, устриц курил много и часто, как в плане покупок, так и в плане продаж
зззы
2 автор - не понимаю твоих метаний. ты собрался плакаты по городу вешать? или по радио рекламу давать? какие твои затраты? 10 минут в интернете на регистрацию объявы? так ставь за максимальную цены +/- 500 у.е. нет интереса - снижаешь потихоньку.

[Demon]

Дикой срочности нет. Но к сожалению и времени тоже нет. Нужно уложиться примерно в месяц... Потом командировки будут далёкие............

[игрок]

а вариант сдать, смоатться в командировку, потом продать?